09.10. 10:11
Der Shopping-Center-Markt ist gesättigt, und viele Center benötigen mehr als nur ein Feintuning, um wettbewerbsfähig zu bleiben. Dies ist längst bekannt, wird aber oft noch zu undifferenziert thematisiert, meint Peter Hablizel Director Investment bei Savills Germany: ?Die Diskussion um die Zukunftsfähigkeit von Shopping-Centern ist häufig von einem allzu pessimistischen Grundton geprägt, der die strukturellen Herausforderungen des Segments auf alle Center überträgt. Natürlich gibt es Center, bei denen dies der Fall ist. So haben 40 % der von uns untersuchten Center bereits heute einen akuten Repositionierungs- oder Umwidmungssbedarf. Zur Wahrheit gehört aber auch, dass es viele Center gibt, die nach wie vor ertragsstark sind. Daher wird ein Pauschalurteil der zunehmenden Heterogenität innerhalb der Shopping-Center-Landschaft immer weniger gerecht.? Diese Vielschichtigkeit adressiert Savills in seiner neuesten Publikation, die mit Unterstützung von IPH und BBE entstand. Mittels Cluster-Analyse wurde der Repositionierungsbedarf der deutschen Shopping-Center ermittelt. Drei Indikatoren bestimmen den Repositionierungsbedarf: Leerstand, Bevölkerungsentwicklung und Branchenmix Rebecca Hummel, Senior Consultant Research bei Savills Germany, erläutert den Ansatz der Analyse: ?Unser Ziel war es, herauszufinden, welche der heutigen klassischen Shopping-Center auch in Zukunft als solche funktionieren können und welche bereits jetzt eine Repositionierung benötigen. Dabei haben wir uns auf drei wesentliche Indikatoren konzentriert: Erstens den aktuellen Leerstand, der zeigt, wie gut ein Center derzeit im Markt positioniert ist. Zweitens die Bevölkerungsprognose, die Hinweise über das zukünftige Kaufkraft gibt. Und drittens den Branchenmix, der die Resilienz gegenüber dem Strukturwandel im Handel bestimmt. Auch wenn diese drei Indikatoren nicht alle Facetten der Shopping-Center-Landschaft abdecken, glauben wir, damit eine solide Grundlage für belastbare und nachvollziehbare Einschätzungen geschaffen zu haben.? Clusteranalyse: Von akutem Handlungsbedarf bis zu stabilen Ertragsaussichten Rund 40 % der untersuchten Shopping-Center finden sich im Cluster ?Reimagine?. Diese Objekte weisen bereits heute eine Leerstandsrate von mindestens 10 % auf, der in den meisten Fällen aufgrund ungünstiger demografischer Prognosen und/oder eines wenig belastbaren Branchenmixes perspektivisch noch zunehmen dürfte. Für diese Center besteht laut Studie bereits heute ein akuter Handlungsbedarf, sei es durch Repositionierung oder Umwidmung. Ersteres zielt darauf ab, das Shopping-Center als einzelhandelsfokussiertes Format zu erhalten und ergänzende Nutzungen zu integrieren, während eine Umwidmung mit größeren baulichen Maßnahmen verbunden ist, da Flächen zugunsten alternativer Nutzungen ersetzt werden. So oder so wird für diese Maßnahmen Kapital benötigt, allerdings nicht von risikoaversen Investoren, wie Hablizel erläutert: ?Immer dann, wenn ein Shopping-Center seine Funktion als Einzelhandelsdestination verliert oder zu verlieren droht und eine Handelsnutzung perspektivisch nur für einen Teil der Gesamtfläche realistisch erscheint, scheiden klassische Handelsimmobilieninvestoren als Käufer oft aus. Hier sind Projektentwickler und risikofreudigere Investoren gefragt. Denn diese Akteure bringen nicht nur das Kapital mit, sondern oft auch innovative Konzepte und Ideen, die Center zukunftsfähig zu repositionieren. Welcher Ansatz am erfolgversprechendsten ist, variiert je nach Center und kann nur durch umfassende Analysen präzise eingeschätzt werden. Aber wohin der Weg vieler Shopping-Center führt, wenn zu lange nichts gemacht wird, haben die letzten Jahre gezeigt.? Deutlich bessere Zukunftsaussichten haben jene Center, die Savills dem Cluster ?Cashcow? zuschreibt, was rund 25 % der untersuchten Center entspricht. Diese Center befinden sich bei allen drei Indikatoren in einer starken Position mit überwiegend positiven Aussichten und sollten daher in den kommenden Jahren stabile Ertragsperspektiven bieten. Hummel gibt zu bedenken: ?Bei den Centern des ?Cashcow?-Clusters empfiehlt es sich zu prüfen, ob womöglich Anpassungsbedarf hinsichtlich des Branchenmixes besteht. Denn der ist auch in dieser Gruppe nur in den wenigsten Fällen resilient?, und Hablizel ergänzt: ?Dennoch erfüllen diese Objekte nach wie vor die Kriterien eines Core-Investments und bleiben daher für risikoaverse Investoren interessant.? Gewissermaßen an der Weggabelung in einer der beiden Richtungen befinden sich Center aus dem Cluster ?Watchlist?, das etwa 35 % der untersuchten Shopping-Center beinhaltet. Obwohl sie derzeit noch eine niedrige Leerstandsrate aufweisen, könnte dieser aufgrund schrumpfender Bevölkerung und/oder eines ungünstigen Branchenmixes steigen. Diese Center sollten laut Studie aktiv beobachtet werden, um bei steigendem Leerstand frühzeitig stabilisierende Maßnahmen ergreifen zu können. Überträgt man die Cluster auf einen Lebenszyklus und geht davon aus, dass der Markt der Shopping-Center insgesamt gesättigt ist, lassen sich die Ergebnisse laut Hummel wie folgt einordnen: ?Die ?Cashcow?-Center befinden sich vermutlich in der Reifephase, in der kleinere Maßnahmen zur Sicherung des Cashflows im Vordergrund stehen. Im Gegensatz dazu befinden sich die ?Watchlist?- und ?Reimagine?-Center irgendwo zwischen Sättigungs- und Degenerationsphase, was wiederum ein breites Spektrum an möglichen Maßnahmen in unterschiedlichem Umfang umfasst. Unsere Analyse ist daher eher als Ausgangspunkt für vertiefende Untersuchungen der einzelnen Center zu verstehen, liefert aber gleichzeitig einen weiteren Puzzlestein für eine differenzierte Diskussion über Shopping-Center.? Savills und IPH / BBE: Neue Synergien für den Shopping-Center-Markt Die Zusammenarbeit von Savills und IPH / BBE im Kontext der Publikation markiert den Beginn einer weitergehenden Kooperation. Zukünftig werden beide Unternehmen im Rahmen dieser Kooperation ihre Kompetenzen bündeln, um ein umfassendes Dienstleistungsangebot speziell für Shopping-Center anzubieten. Das Transaktionsmanagement, vor allem in Kombination mit der Beratung bei der Neupositionierung, Konzeptentwicklung und Umnutzung von Objekten, bildet neben den klassischen Ankaufsprüfungen die Basis. Ebenso kann die Umsetzung der erarbeiteten Konzepte in die Praxis begleitet sowie die Vermietung oder das Centermanagement übernommen werden. ?Durch die Kooperation können wir die jeweiligen Expertisen so kombinieren, dass es zu den entsprechenden Anforderungen, Notwendigkeiten und Visionen für die Shopping-Center passt?, erklärt Hablizel und führt weiter aus: ?Mit der umfassenden Analyse und der daraus folgenden Positionierung und Konzeptionierung der IPH und BBE und dem internationalen Investorenzugang sowie der europäischen Retail-Repurposing-Initiative von Savills können wir unsere Kunden damit noch besser unterstützen und beraten.? Jürgen Kreutz, Geschäftsführer der IPH Transact, ergänzt: ?Die Ergebnisse der Studie haben deutlich gemacht, wo die Shopping-Center-Landschaft derzeit steht und wie vielfältig die Handlungsnotwendigkeiten sind. Auf dieser Basis können wir nun noch detailliertere Analysen zur Neupositionierung und Konzeptentwicklung von Centern anbieten.? Wir helfen Menschen, ihre Immobilienziele zu verwirklichen. Und das seit über 160 Jahren. An der Londoner Börse gelistet, über 40.000 Beraterinnen und Berater in mehr als 70 Ländern: Mit Savills bekommen Sie weltweit fundierte Expertise zu Gewerbe- und Wohnimmobilien. Wir haben lokale sowie globale Trends im Blick, sammeln laufend wertvolle Forschungsdaten und bieten innovative Lösungen. Auf diese Weise können wir Sie bei Ihrem Projekt voranbringen. Ob Sie als Unternehmen expandieren möchten, als Investor Ihr Portfolio nachhaltig optimieren möchten oder ein neues Zuhause für Ihre Familie suchen: Wir helfen Ihnen, die richtigen Entscheidungen zu treffen. In Deutschland ist Savills mit mehr als 450 Mitarbeitenden in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
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