06. Juli 2020

Top-7-Bürovermietungsmärkte H1 2020

Die Talsohle ist durchschritten - es geht langsam wieder aufwärts

• Rückgang des Flächenumsatzes im ersten Halbjahr um 33 % ggü. Vorjahreszeitraum


• Nominalmieten stabil, aber sinkende Effektivmieten


• Nutzer wünschen sich flexiblere Vertragsgestaltungen

Die COVID-19-Pandemie hält die Top-7-Büromärkte weiterhin fest im Griff. Dabei war insbesondere das 2. Quartal 2020 von beispiellosen Maßnahmen zur Eindämmung der Pandemie geprägt. Diese sahen unter anderem vor, dass weite Teile der Büroangestellten in Deutschland nur noch vom Home Office aus ihrer Tätigkeit nachgehen konnten. Trotzdem schlagen sich die Auswirkungen der Pandemie nur teilweise in den klassischen Büromarktkennziffern nieder. So brach der Flächenumsatz zwar im ersten Halbjahr in allen Top-7-Büromärkten ein und lag mit 1,3 Millionen m² um 33 % unterhalb des Vorjahreswertes, die Mieten und der Leerstand blieben aber weitestgehend stabil. Den stärksten Rückgang im Flächenumsatz verzeichnete Frankfurt. Dort lag die Büroflächennachfrage um 54 % unterhalb der Vorjahresperiode. Demgegenüber betrug der Rückgang in München lediglich 16 %. Bei den Mieten ist das Bild gemischter. In Berlin, Hamburg und Stuttgart sind Spitzen- und Durchschnittsmiete gestiegen. Den stärksten Anstieg verzeichnete Stuttgart, wo die Spitzenmiete um 4 % gewachsen ist und jetzt bei 25 EUR/m² liegt. In den restlichen Märkten blieben die Nominalmieten stabil. "Nutzer versuchen die derzeitige Marktsituation für sich zu nutzen, um Incentives sowohl bei Mietvertragsverlängerungen als auch bei Neuabschlüssen auszuhandeln. Entsprechend zeigen sich die Auswirkungen der Krise derzeit lediglich in einer sinkenden Effektivmiete und einer erhöhten Zahl an Mietvertragsverlängerungen", so Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills.

Geringer Leerstand wirkt stabilisierend auf Top-7-Büromärkte

Ein stabilisierendes Element in den Top-7-Büromärkten ist die weiterhin sehr geringe Leerstandsquote. Diese liegt im Durchschnitt bei gerade einmal 3,1 %. Dabei ist der Leerstand in Düsseldorf und Köln leicht um 10 Basispunkte gegenüber dem Vorquartal gesunken, wohingegen er in München und Stuttgart um 20 Basispunkte gestiegen ist. "Auch in der zweiten Jahreshälfte gehen wir davon aus, dass die Leerstandsquote leicht steigen wird. In welchem Maße sich das auf die Mieten durchschlägt, bleibt abzuwarten", so Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. "Jedoch muss sich ein Anstieg der Leerstandsquote nicht zwangsläufig in einem Rückgang der Mieten niederschlagen. Bei einer so hohen Flächenknappheit könnte ein Anstieg der Leerstandsquote auch ein Schritt in Richtung Normalität sein", so Aspiotis. Derzeit kann bereits wieder ein Anstieg der Büroflächennachfrage erkannt werden. Bei Anmietungsentscheidungen größer als 5.000 m² sind die Unternehmen zwar immer noch zögerlich, jedoch zeigt sich der Nachfrageanstieg bereits im Flächensegment unterhalb von 1.000 m². Nachfrager sind hier überwiegend klein- und mittelständische Unternehmen, wo die Entscheidungsprozesse kurz sind.

Homeoffice wird kurzfristig keine Auswirkungen auf Büroflächenbedarf haben

Das vorherrschende Thema bei Unternehmen ist derzeit: Wie bringe ich meine Angestellten zurück ins Büro? Andere Themen wie Home Office und Remote Working werden zwar vermehrt geprüft, jedoch wird das kurzfristig nicht zu einem Rückgang des Büroflächenbedarfs führen. Zudem spricht gegen einen Rückgang des Büroflächenbedarfs, dass Unternehmen versuchen ihre Flächenauslastung zu reduzieren, um die Hygienekonzepte besser umsetzen zu können. Das zeigt sich auch daran, dass eine Flächenreduktion bei Mietvertragsverlängerungen derzeit noch kein Thema ist.

Trotz geringerem Flächenumsatz werden Nominalmieten stabil bleiben

"Die Talsohle ist durchschritten, zumindest sofern wir von einer zweiten Infektionswelle verschont bleiben. Trotzdem wird der Flächenumsatz aufgrund der zwei Monate im Lockdown geringer als im Vorjahr ausfallen", so Panajotis Aspiotis. In einigen Märkten dürfte die Leerstandsquote zwar leicht steigen, jedoch lediglich von einem sehr geringen Niveau aus. "Somit erwarten wir, dass die Nominalmieten in den Top-7-Büromärkten weitestgehend stabil bleiben werden", ergänzt Aspiotis.


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