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07. Januar 2020 Handelsinvestmentmarkt Deutschland 2019: Konjunktur schwächelt, die Einzelhandelsumsätze nicht
Mit einem Transaktionsvolumen von 4,2 Mrd. Euro im vierten Quartal 2019 summierte sich der Gesamtumsatz des vergangenen Jahres auf dem deutschen Handelsinvestmentmarkt auf insgesamt 14,08 Mrd. Euro und lag damit auf Vorjahresniveau. Handelsimmobilien sind mit einem Anteil von rund 20 % am gewerblichen Transaktionsvolumen weiterhin auf dem zweiten Platz der bedeutendsten Nutzungsarten hinter den Büroimmobilien. "Besonders auffällig ist der hohe Anteil von Portfoliodeals, auf die im Gesamtjahr 2019 rund 47 % des Volumens entfielen, wobei die Warenhaus-Fusion Karstadt/Kaufhof mit einem Volumen über 1 Mrd. Euro natürlich besonders ins Gewicht fiel", sagt Jennifer Güleryüz, Senior Consultant Research Germany bei Savills, und ergänzt: "Zum Vergleich: 2018 lag der Portfolioanteil bei 41 %." Zu den größten Transaktionen im letzten Quartal gehörten der Verkauf eines Immobilienportfolios von Corestate, der unter anderem 24 Geschäftshäuser in sehr guten Lagen in B-Städten umfasste, der anteilige Erwerb von 10 Kaufhof-Warenhäusern durch Commerz Real von Signa sowie der Verkauf des Superfood-Portfolios von Patrizia an GPEP. Diese Deals reihen sich somit in die Liste der größten Transaktionen 2019 ein, zu denen unter anderem die Verkäufe von elf Geschäftshäusern im Rahmen des Millenium-Portfolios, die Königsbau Passagen in Stuttgart sowie das Zoom in Berlin mit rund 280 und 265 Mio. Euro zählen. Auf Single-Asset Ebene außerdem erwähnenswerte Abschlüsse im 4. Quartal: Die Erlangen-Arcaden (185 Mio. Euro) sowie die Geschäftshäuser "Bleichenhof" in Hamburg (160 Mio. Euro) und Emerald in München (130 Mio. Euro). Mit diesen und weiteren Deals waren Geschäftshäuser mit einem Volumen von 5 Mrd. Euro das stärkste Segment (36 %), gefolgt von Warenhäusern mit 2,5 Mrd. Euro (18 %) und Fachmarktzentren mit 2,2 Mrd. Euro (15 %). Shopping Center wechselten für rund 1,7 Mrd. Euro den Besitzer (13 %). Sonstige Einzelhandelsformate, wozu unter anderem Supermärkte, Discounter und Baumärkte zählen, zeichneten für 18 % des Volumens verantwortlich (2,5 Mrd. Euro). In Bezug auf die Spitzenrenditen war im Vergleich zum Vorquartal nur bei Secondary Shopping Centern Bewegung zu erkennen - mit einem Anstieg um 30 Basispunkte auf 6,2 %. Geschäftshäuser liegen weiterhin bei 3,0 %, Fachmarktzentren bei 3,9 % und Shopping Center bei 4,3 %. "Wir gehen davon aus, dass die Spitzenrenditen im Jahr 2020 weitgehend stabil bleiben werden, obwohl eine weitere Abschwächung der Secondary Renditen unvermeidlich sein dürfte. Die gefragtesten Objekte werden diejenigen sein, die ihr Einzugsgebiet dominieren oder Center die eine Transformationszukunftsperspektive bieten", sagt Jörg Krechky, Director und Head of Retail Investment Services Germany bei Savills. Zu den aktivsten Käufergruppen gehörten im vergangenen Jahr vor allem risikoaverse und langfristig agierende Investoren. Mit einem Anteil von über 24 % am Transaktionsvolumen des Handelsinvestmentmarktes waren Offene Spezialfonds die aktivste Käufergruppe. Auf Platz 2 rangierten Immobilien AGs/REITs mit knapp 16 %, Sonstige Asset-Manager lagen mit 15 % auf Rang 3. Auch auf Verkäuferseite waren diese drei Investorentypen am aktivsten: Immobilien AGs/REITs (21 %), Sonstige Asset-Manager (13 %) und Offene Spezialfonds (10 %). "Wir gehen in 2020 von einem zunehmenden Investoreninteresse aus, da die Niedrigzinsphase auch die Einschätzung über Retail Assets beeinflusst. Sie veranlasst Investoren, sich im Interesse der Risikostreuung auch wieder mehr mit Handelsimmobilien zu beschäftigen", erklärt Krechky. Waren es in der Vergangenheit insbesondere internationale Investoren, die sich im Rahmen von Portfoliotransaktionen auf dem deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt engagiert haben, überwogen 2019 heimische Anleger mit einem Anteil von 61 % (Durchschnitt letzte 5 Jahre: 55 %). Auf Verkäuferseite lag der Anteil deutscher Akteure bei 40 %, zudem verkauften auch viele Investoren aus dem übrigen Europa (34 %) ihre Handelsimmobilien im Laufe des Jahres. Laut den Savills-Experten könnten insbesondere im Hinblick auf das schwächere Konjunkturumfeld Einzelhandelsimmobilien in der Gunst der Investoren wieder steigen. Denn der im stationären Einzelhandel erzielte Umsatz erwies sich bislang als robust (+1,2 % in 2019 ggü. Vorjahr) und auch die Anschaffungsneigung kletterte im Dezember um 2,2 Zähler auf 52,2 Punkte. Warum dies so bleiben dürfte, erläutert Krechky: "Erstens legen die aktuellen Prognosen ein anhaltend hohes Beschäftigungsniveau nahe. Zweitens dürften fiskalische Maßnahmen, darunter die höhere Einkommensgrenze beim Elternunterhalt ab Januar 2020 und die teilweise Abschaffung des Solidaritätsbeitrags ab 2021, den Konsum stimulieren." Über Savills Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends, statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: - Investment - Agency - Portfolio Investment & M&A Advisory - Valuation - Landlord Services - Occupier Services - Workplace Consulting - Research Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
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948061 07.01.2020