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06. April 2020 GEWERBEINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND Q1-2020
Die COVID-19-Pandemie hat den zehn Jahre währenden zyklischen Aufschwung am deutschen Immobilieninvestmentmarkt für Gewerbeimmobilien beendet. Er endete mit dem höchsten Transaktionsvolumen, das je in einem 1. Quartal registriert wurde. Insgesamt wurden mehr als 18,4 Mrd. Euro investiert (+ 72 % ggü. Q1-19), wobei der Umsatz im März mit 4,3 Mrd. Euro bereits niedriger lag als in den beiden ersten Monaten des Jahres und die Zahl der Transaktionen vor allem in der letzten Märzhälfte spürbar zurückging. "Für die kommenden Wochen und Monate rechnen wir mit einem weiteren deutlichen Rückgang der Transaktionsaktivität", so Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills, und ergänzt: "Transaktionen, die bereits weit fortgeschritten waren, wurden und werden oft noch zu Ende geführt. Es werden jedoch derzeit kaum noch Verkaufsprozesse begonnen. Zwar gibt es durchaus Investoren, die auch im momentanen Umfeld weiter zukaufen wollen, aber auch diese Investoren sehen sich mit praktischen Hürden wie den geltenden Kontaktbeschränkungen konfrontiert. Viele andere Investoren haben ihre Ankaufspläne zunächst pausiert und wollen die nächsten Wochen zur Orientierung nutzen." Mit Blick auf den weiteren Jahresverlauf lässt sich zum jetzigen Zeitpunkt lediglich sagen, dass das Transaktionsvolumen mindestens im 2. Quartal deutlich niedriger ausfallen wird und auch der Gesamtjahresumsatz trotz des umsatzstarken Jahresauftakts nicht an die Vorjahre wird anknüpfen können. In allen Segmenten rückläufige Transaktionsvolumina zu erwarten Die Krise wird voraussichtlich bei allen Nutzungsarten zu rückläufigen Transaktionsvolumina führen, aber der Effekt dürfte unterschiedlich stark ausfallen. Savills hat dazu am 31. März 2020 seine Heads of Research in 24 Ländern weltweit um ihre Einschätzung gebeten und da die Krise eine globale ist, dürfte das ermittelte Bild auch für Deutschland gelten. Demnach wird das Transaktionsvolumen bei Hotels am stärksten zurückgehen, gefolgt von Einzelhandels- und - mit etwas Abstand - Büroimmobilien. Die geringsten Auswirkungen erwarten die Researcher für Logistik- und Gesundheitsimmobilien. Anfangsrenditen dürften steigen, Investoren auf Sicht fahren Wie sich die Anfangsrenditen im Zuge dieses erwarteten Umsatzrückgangs entwickeln, bleibt abzuwarten. Im 1. Quartal zeigte sich diesbezüglich noch keine Bewegung, die Spitzenrenditen aller Segmente blieben unverändert. Allerdings bildet das eher den Stand "vor COVID-19" ab, denn alle in den letzten Wochen abgeschlossenen Transaktionen wurden lange vor der Pandemie eingefädelt. Kurzfristig rechnet Savills mit steigenden Anfangsrenditen in praktisch allen Segmenten und Risikoklassen, unter anderem weil die Investoren angesichts der starken wirtschaftlichen Verwerfungen ihre Mietwachstumserwartungen nach unten korrigieren dürften. Außerdem ist für viele ausländische Investoren der Marktzugang derzeit abgeschnitten, sodass allein dadurch die Nachfrage zurückgehen wird. "Die Erfahrung aus vergangenen Krisen zeigt: Stets sind die Anfangsrenditen über alle Nutzungsarten hinweg gestiegen, und zwar in den Non-Core-Segmenten stärker als im Core-Bereich. Vermutlich wird das auch dieses Mal so sein, auch wenn wir derzeit weder Ausmaß noch Dauer des Renditeanstiegs einschätzen können", kommentiert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills. Marcus Lemli ergänzt: "Alle Marktakteure navigieren jetzt und für die kommenden Wochen auf Sicht. Wir alle sind Zeuge eines historisch einschneidenden Ereignisses, dessen Ausgang offen ist. Das bringt Risiken und Chancen mit sich, zunächst aber vor allem Ungewissheit. In einem solchen Umfeld lassen sich langfristig wirksame Entscheidungen, die Immobilieninvestitionen nun mal sind, nur schwer treffen." Lemli weiter: "Im Vorteil sind jene Investoren, die über ein großes Liquiditätspolster verfügen, zumal Fremdkapital knapper werden wird. Sie befinden sich in einer guten Startposition, um die sich bietenden Gelegenheiten nutzen zu können." Über Savills Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends, statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: - Investment - Agency - Portfolio Investment & M&A Advisory - Valuation - Landlord Services - Occupier Services - Workplace Consulting - Research Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
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