14.01. 11:00
06. Januar 2020 GEWERBEINVESTMENTMARKT DEUTSCHLAND 2019
Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien schloss die 2010er Jahre mit einem neuen Umsatzrekord ab: Das Transaktionsvolumen im gerade beendeten Jahr belief sich auf etwa 70,8 Mrd. Euro (+ 9 % ggü. 2018), womit erstmals die Marke von 70 Mrd. Euro übertroffen wurde. Allein im Dezember wurden ca. 16,1 Mrd. Euro umgesetzt, gleichbedeutend mit dem höchsten Monatsumsatz aller Zeiten. "Wenn man bedenkt, dass die Produktknappheit das ganze Jahr über eines der beherrschenden Themen bei Investoren war, ist der nun erzielte Rekordumsatz umso bemerkenswerter. Letztlich hat aber genau jene Produktknappheit ihren Teil zum Rekordumsatz beigetragen, weil die Preise dadurch erneut stark stiegen. Hinzu kamen der hohe Anlagedruck der Investoren und Deutschlands anhaltend große Anziehungskraft als sicherer Anlagehafen", kommentiert Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe bei Savills. Fokus auf Büroimmobilien in A-Städten Fast die Hälfte des Rekordvolumens, gut 48 %, entfiel auf Büroimmobilien, die damit die mit Abstand umsatzstärkste Nutzungsart sind und ihren Umsatzanteil gegenüber ihrem bereits hohen Vorjahreswert (44 %) nochmals steigern konnten. "Das Bürosegment profitiert von den günstigen Mietwachstumsaussichten und der Tatsache, dass die meisten Einzelhandelsimmobilien eben jenes Mietwachstumspotenzial nicht mehr bieten", erläutert Lemli. Das Einzelhandelssegment, der traditionelle Hauptkonkurrent von Büroimmobilien beim Werben um Investorengeld, verlor denn auch weiter an Boden und kam auf einen Umsatzanteil von nur noch 20 % - der niedrigste Wert im laufenden Zyklus. Es folgen Logistikimmobilien und gemischt genutzte Objekte (jeweils 10 %). In die letztgenannte Kategorie fallen mit dem Tucherpark in München und dem Frankfurter Squaire zwei der größten Transaktionen des Jahres. Unabhängig von der Nutzungsart lag der Investorenfokus klar auf den Top-7-Städten - 56 % des gesamten Transaktionsvolumens entfielen 2019 auf sie, während es im Durchschnitt der fünf vorangegangenen Jahre lediglich 51 % waren. "Die Dominanz der A-Städte ist zum einen auf den hohen Anteil von Büroimmobilien am Transaktionsvolumen zurückzuführen, zum anderen aber auch Ausdruck der anhaltend hohen Risikoaversion der meisten Investoren", erläutert Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, und ergänzt: "Der hohe Anlagedruck der Investoren führt dazu, dass sie bevorzugt großvolumig investieren. Hierfür bieten die Top 7 die besten Voraussetzungen." Berlin und München stechen mit einem Transaktionsvolumen von 11,7 Mrd. Euro bzw. 9,4 Mrd. Euro (jeweils ohne Umland) aus der Riege der Top 7 nochmals heraus. Erstmals mehr als hundert Einzeltransaktionen ab 100 Mio. Euro Die Investorenpräferenz für große Volumina drückt sich auch im durchschnittlichen Volumen je Transaktion aus, das mit gut 33 Mio. Euro einen neuen Spitzenwert erreicht hat. Doch obwohl es sich bei den drei größten Transaktionen des vergangenen Jahres um Portfolios handelte (Dream Global, Millennium, Aroundtown-Anteil), waren es vor allem großvolumige Einzeltransaktionen, die zu diesem Anstieg geführt haben. Zum ersten Mal überhaupt wurden in einem Kalenderjahr mehr als hundert Einzelobjekte für mindestens 100 Mio. Euro verkauft. Hinzu kommen gut vierzig Portfolios in dieser Größenklasse. Anfangsrenditen mit weiterem Rückgang Ein weiterer Grund für die hohe Zahl großvolumiger Transaktionen sind die nochmals gestiegenen Kapitalwerte. So haben der anhaltende Nachfrageüberhang sowie die abgesagte Zinswende die Anfangsrenditen von Büro- und Logistikimmobilien auch im 4. Quartal sinken lassen. Per Ende Dezember lag die Spitzenrendite für Büroimmobilien im Durchschnitt der Top-7-Städte bei 2,9 % und damit 10 Basispunkte niedriger als im Quartal zuvor. Auf Jahressicht sind die Bürorenditen um gut 20 Basispunkte gesunken. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien ging im Schlussquartal ebenfalls um 10 Basispunkte auf nun 3,7 % zurück. Auf Jahressicht beträgt der Rückgang 40 Basispunkte. Hinzu kam in beiden Segmenten ein recht kräftiges Mietwachstum, so dass die rechnerischen Kapitalwerte entsprechend stark gestiegen sind. Für Spitzenbüroimmobilien betrug der Anstieg im Durchschnitt der Top 7 gut 15 % auf ca. 13.500 EUR/mē. Unverändert blieben in den letzten drei Monaten die Spitzenrenditen der Einzelhandelsimmobilienformate. Die Spitzenrendite für Geschäftshäuser lag Ende des Jahres bei 3,0 % (- 10 Basispunkte ggü. Vorjahr), für Fachmarktzentren notierte sie bei 3,9 % (- 10 Bp.) und für Shopping-Center bei 4,3 % (+ 10 Bp.). Einheimische und ausländische Käufer gleichermaßen aktiv Trotz des rekordhohen Preisniveaus lockte der deutsche Immobilienmarkt einheimische wie ausländische Käufer gleichermaßen an. Wie schon in den fünf Jahren zuvor entfiel etwas mehr als die Hälfte des Transaktionsvolumens auf deutsche Käufer. "Sowohl einheimische als auch ausländische Investoren haben mehr in Deutschland investiert als in den Vorjahren. Bei den internationalen Investoren punktet der deutsche Markt weiterhin mit seiner Stellung als sicherer Anlagehafen, die bei der hohen Risikoaversion vieler Investoren besonders zum Tragen kommt. Zudem profitierte Deutschland davon, dass ein Teil des risikoaversen Geldes vor dem Hintergrund der das ganze Jahr über währenden Brexit-Debatte von London nach Kontinentaleuropa umgelenkt wurde", so Lemli. Unter den ausländischen Investoren blieben US-Amerikaner mit einem Anteil von 13 % die aktivste Käufernation. Europäische Käufer haben ihren Anteil gegenüber den Vorjahren auf 31 % erhöht (Durchschnitt letzte 5 Jahre: 27 %), während asiatische Investoren weniger aktiv waren (2019: 3 %; Durchschnitt letzte 5 Jahre: 5 %). Nationenübergreifend waren Asset-/Investment-Manager mit einem Ankaufsvolumen von ca. 32,3 Mrd. Euro die größte Käufergruppe. Ihnen standen auf Verkäuferseite überwiegend Projektentwickler mit einem Verkaufsvolumen von 13,5 Mrd. Euro gegenüber. Unverändert günstige Rahmenbedingungen lassen Zyklus auch 2020 weiterlaufen Aus heutiger Sicht spricht nichts dafür, dass der Zyklus im laufenden Jahr endet. Im Gegenteil: Angesichts des auf absehbare Zeit fortbestehenden Nullzinsumfelds könnte der Zyklus trotz schwächerer Konjunkturaussichten noch viele Jahre anhalten. "Auch für 2020 rechnen wir damit, dass mehr Geld für Immobilieninvestitionen in Deutschland zur Verfügung steht als investiert werden kann. Insofern glauben wir mit Ausnahme des Einzelhandelssegments an weiter sinkende Anfangsrenditen", so Lemli. Trotzdem dürften die Kapitalwerte aufgrund eines geringeren Mietwachstums nicht mehr im selben Maße steigen wie in den Vorjahren, so dass das Transaktionsvolumen tendenziell etwas geringer ausfallen wird als im letzten Jahr. Die Marke von 60 Mrd. Euro dürfte jedoch erneut erreicht werden. Den zugehörigen "Market in Minutes: Investmentmarkt Deutschland" sowie die wesentlichen Investmentmarktkennziffern zum Herunterladen finden Sie hier: Über Savills Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends, statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: - Investment - Agency - Portfolio Investment & M&A Advisory - Valuation - Landlord Services - Occupier Services - Workplace Consulting - Research Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. Savills steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
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947109 06.01.2020