07. Januar 2020

Deutsche Top-7-Bürovermietungsmärkte 2019

Büroflächen werden noch knapper: Leerstände runter, Mieten rauf

• Leerstandsquote mit Rückgang im Jahresverlauf um 0,5 %-Punkte auf 3,1 %


• Spitzenmiete mit Anstieg gegenüber 2018 um knapp 9 % auf 33 EUR/m²


• Flächenfertigstellungsvolumen steigt im kommenden Jahr auf knapp 2 Mio. m² und dürfte Leerstandsabbau und Mietwachstum verlangsamen


• Umfeld bleibt auch 2020 vermieterfreundlich und schwierig für Nutzer

Aus Sicht der Nutzer wurden die Verhältnisse an den großen deutschen Bürovermietungsmärkten im Jahresverlauf 2019 immer schwieriger und daran hat sich auch zum Jahresende nichts geändert. Die durchschnittliche Leerstandsrate in den Top-7-Märkten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart lag per Ende Dezember bei 3,1 % (- 0,1 %-Punkte ggü. Q3-2019) und erreichte damit den niedrigsten Stand seit 1992. Umgekehrt stiegen die Büromieten auf den höchsten Stand seit fast dreißig Jahren. Die Spitzenmiete lag im Durchschnitt der sieben Städte zum Ende des Jahres bei gut 33,00 EUR/m². "Auch im Jahr 2020 besteht für Büronutzer in den meisten Städten wenig Hoffnung, dass die Flächenknappheit spürbar nachlässt. Immerhin wird aber fast überall mehr neue Bürofläche entstehen als im letzten Jahr. Das Tempo bei Leerstandsabbau und Mietwachstum dürfte folglich nachlassen", blickt Panajotis Aspiotis, Managing Director und verantwortlich für Agency Germany bei Savills, auf das gerade begonnene Jahr voraus.

Angebots-Nachfrage-Missverhältnis löst sich perspektivisch langsam auf, Mieten steigen zunächst dennoch weiter

Im letzten Jahr wurden ca. 1,3 Mio. m² Bürofläche fertiggestellt, die zum Jahresende fast vollständig vermietet waren. In diesem Jahr werden voraussichtlich knapp 2 Mio. m² Bürofläche neu an den Markt kommen, wovon etwa drei Viertel bereits vorvermietet sind. "Der hohen Vorvermietungsquote zum Trotz erweitern die Projektentwicklungen die Handlungsoptionen der Büronutzer, weil hinter vielen Projektanmietungen Umzüge stehen und dadurch Flächen im Bestand freigezogen werden", berichtet Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills, und ergänzt: "Dem höheren Fertigstellungsvolumen steht aktuellen Prognosen zufolge ein geringeres Bürobeschäftigtenwachstum gegenüber. Das fast zehn Jahre zu beobachtende krasse Missverhältnis zwischen starkem Nachfragewachstum auf der einen und nur geringem Angebotswachstum auf der anderen Seite löst sich mit Blick auf die kommenden beiden Jahre langsam auf." Vor allem in Berlin steigt das Fertigstellungsvolumen kräftig an: In diesem Jahr werden voraussichtlich ca. 730.000 m² Bürofläche fertiggestellt und damit etwa doppelt so viel wie im letzten Jahr. Gleichwohl rechnet Savills auch in der Bundeshauptstadt noch mit leicht steigenden Mieten im Spitzensegment, zumal die Anforderungen seitens der Nutzer an Lage- und Flächenqualität steigen. Im Durchschnitt der Top 7 erwartet Savills für 2020 einen Anstieg der Spitzenmieten um etwa 3 % bis 4 %, was einer Halbierung gegenüber dem Vorjahr entspräche.

Flächenumsatz weiterhin auf sehr hohem Niveau - verarbeitendes Gewerbe mit geringerem Anteil

Der Flächenumsatz, der sich im vergangenen Jahr in Summe der Top-7-Standorte auf knapp 4 Mio. m² belief, dürfte angesichts des erwähnten geringeren Bürobeschäftigtenwachstums sowie der schwächeren konjunkturellen Dynamik in diesem Jahr etwas geringer ausfallen. Die drei Branchen mit dem höchsten Anteil am Flächenumsatz im letzten Jahr waren ,Wissensintensive Dienstleistungen', Unternehmen aus dem Bereich ,Information und Kommunikation' (jeweils 14 %) sowie Handels- und Logistikunternehmen (13 %). Auf das verarbeitende Gewerbe, das von der geringeren konjunkturellen Dynamik am stärksten betroffen war und ist, entfielen weniger als 8 % des gesamten Flächenumsatzes. Das ist etwas weniger als im Durchschnitt der letzten fünf Jahre (10,2 %).

Situation für Nutzer bleibt 2020 unverändert angespannt

"Obwohl sich einzelne Parameter verändern, bleibt die Gesamtsituation für Büronutzer im laufenden Jahr im Wesentlichen unverändert. Konkret heißt das: Mieter müssen sich auf anhaltende Flächenknappheit, einen entsprechend intensiven Wettbewerb um die wenigen verfügbaren Flächen und weiterhin sehr hohe Mieten einrichten. Nutzer auf der Suche nach hochwertigen Flächen in guten Lagen sind weiterhin weitgehend auf Projektanmietungen angewiesen und sollten einen entsprechenden Vorlauf bei ihrer Flächensuche einkalkulieren", umreißt Aspiotis die Nutzerperspektive für das gerade begonnene Jahr.

Den zugehörigen "Market in Minutes: Top-7-Büromärkte" sowie die wesentlichen Büromarktkennziffern zum Herunterladen können Sie kostenlos auf unserer Homepage www.savills.de/research downloaden.

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