Das Portfolio von PSP Swiss Property umfasst ein spezifisches Teilsegment des Schweizer Liegenschaftsmarkts: Geschäftsliegenschaften an zentralen Lagen in den wichtigsten Wirtschaftszentren. In diesem Bereich blieb die Nachfrage nach Mietflächen stabil, insbesondere in den Zentren von Zürich und Genf.

Der Transaktionsmarkt für attraktive Objekte an guten innerstädtischen Lagen hat sich in der Berichtsperiode in Bezug auf Preise und Anfangsrenditen kaum verändert. Für solche Anlagemöglichkeiten blieben die geforderten Renditen tief. Die grösste Nachfrage besteht nach Liegenschaften mit hoher Cash-Flow-Visibilität. Auf der Verkäuferseite hingegen gibt es in diesem Segment kaum Verkaufsdruck, so dass sich nur wenige Kaufgelegenheiten ergeben. Für Objekte an peripheren Lagen und für Liegenschaften mit einem unzulänglichen Nachhaltigkeitsprofil sind die beobachteten Renditen im 1. Halbjahr 2024 noch etwas gestiegen, seither haben sie sich aber stabilisiert.

Immobilienportfolio

Der Bilanzwert des Immobilienportfolios betrug per Ende Q3 2024 CHF 9.7 Mrd. (Ende 2023: CHF 9.6 Mrd.) und die Leerstandsquote belief sich auf 3.6% (Ende H1 2024: 4.0%). Das Portfolio umfasste 152 Anlageliegenschaften. Dazu kamen neun Entwicklungsliegenschaften und ein Areal.

Per 28. Juni 2024 wurde für CHF 58.0 Mio. eine Geschäftsliegenschaft im Genfer «Quartier des Banques» gekauft. Im Rahmen der laufenden Portfoliooptimierung wurden bereits im 1. Halbjahr 2024 sechs Anlageimmobilien in diversen Städten für insgesamt CHF 82.5 Mio. verkauft. Der Verkaufserlös überstieg deren letzte Bewertung um CHF 11.3 Mio. (16.1%).

Bei der Wohnüberbauung «Residenza Parco Lago» in Paradiso wurde im Q1 2024 die letzte Einheit für CHF 3.5 Mio. verkauft. Im Q3 2024 wurde die letzte Gewerbeeinheit aus dem Areal «Salmenpark» in Rheinfelden für CHF 0.6 Mio. verkauft.

Im Q3 2024 wurden die Anlageliegenschaft Bollwerk 15 in Bern sowie die vier Anlageliegenschaften in Wallisellen als Entwicklungsliegenschaften umklassifiziert.

Projekt «Bollwerk», Bern: Die vor 100 Jahren erstellte, denkmalgeschützte Liegenschaft liegt direkt gegenüber dem Hauptbahnhof, am Tor zur Berner Altstadt. Das Gebäude wird umfassend saniert und modernisiert. Die Fertigstellung der Renovation erfolgt im Q3 2025. Die Investitionssumme beläuft sich auf CHF 11 Mio.

Projekt «Richtipark», Wallisellen: Im Rahmen der Revision der kommunalen Bau- und Zonenordnung der Stadt Wallisellen zeichnet sich eine Umzonung des Richtiparks ab. Die Gemeindeversammlung, an der über die Umzonung von einer reinen Gewerbezone zu einer gemischter Wohn- und Gewerbezone entschieden wird, soll im Frühling 2025 stattfinden. Bei einem positiven Entscheid wird ein Inkrafttreten im Sommer 2025 erwartet. Verschiedene Umnutzungsmöglichkeiten sind seit längerem in Evaluation.

Aufgrund liegenschaftsspezifischer Wertveränderungen wurden per Ende September 2024, in Übereinstimmung mit unseren Rechnungslegungsgrundsätzen, zwei Anlageliegenschaften durch Wüest Partner bewertet. Bei den Objekten Seefeldstrasse 123 und Pfingstweidstrasse 60, 60b, beide in Zürich, wurden Mietverträge verlängert. Dabei resultierte eine Aufwertung von insgesamt CHF 16.7 Mio. Für die Berichtsperiode Q1-Q3 2024 betrug somit die Portfolio-Aufwertung insgesamt CHF 61.4 Mio. (CHF 31.2 Mio. wurden bereits im Q1 2024 und CHF 13.5 Mio. im Q2 2024 erfasst). Von der gesamten Aufwertung entfielen CHF 50.0 Mio. auf das Anlageportfolio und CHF 11.3 Mio. auf Areale und Entwicklungsliegenschaften. Der gewichtete durchschnittliche Diskontierungssatz für das gesamte Portfolio hat sich gegenüber Ende 2023 bzw. Mitte 2024 nicht verändert und betrug per Ende Q3 2024 nominal 3.85%.

Von den 2024 auslaufenden Mietverträgen (CHF 31.3 Mio.) waren per Ende Q3 2024 noch 3% offen. Die Wault (weighted average unexpired lease term) des Gesamtportfolios betrug Ende Q3 2024 4.8 Jahre, diejenige der zehn grössten Mieter, die 25% der Mieterträge ausmachen, 5.4 Jahre.

Konsolidiertes Quartalsergebnis

Das operative Ergebnis, d.h. der Gewinn ohne Liegenschaftserfolge, verringerte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 40.4 Mio. oder 19.2% auf CHF 170.3 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 210.8 Mio.); das Vorjahresergebnis Q1-Q3 2023 wurde durch die Auflösung von latenten Steuern über CHF 30.6 Mio. positiv geprägt (Q1-Q3 2024: CHF 3.4 Mio.).

Der Liegenschaftsertrag erhöhte sich gegenüber der Vorjahresperiode um CHF 14.4 Mio. oder 5.8% auf CHF 262.0 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 247.6 Mio.). Like-for-like betrug die Zunahme beim Liegenschaftsertrag CHF 7.7 Mio. oder 3.7% (davon 1.4%-Punkte aus Umsatzmiete, 1.6% aus Indexierung und 0.7% aus sonstigen Faktoren). Der Erlös aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften stieg um CHF 10.4 Mio. Einen negativen Effekt hatten tiefere Erlöse aus dem Verkauf von Entwicklungsliegenschaften um CHF 12.9 Mio., weniger aktivierte Eigenleistungen um CHF 1.6 Mio. und ein um CHF 9.8 Mio. gestiegener Nettofinanzierungsaufwand. Grund für den höheren Finanzierungsaufwand sind die seit Herbst 2022 gestiegenen Marktzinssätze. Dabei gilt es jedoch zu erwähnen, dass die Finanzierungskosten mit einem Fremdkapitalkostensatz von 0.98% über die letzten vier Quartale relativ betrachtet weiterhin tief waren (Ende 2023: 0.72%). Der Gewinn pro Aktie ohne Liegenschaftserfolge, der die Basis für die Dividendenausschüttung bildet, lag bei CHF 3.71 (Q1-Q3 2023: CHF 4.59).

Der Reingewinn erreichte CHF 225.9 Mio. (Q1-Q3 2023: CHF 155.3 Mio.). Die Steigerung im Vergleich zur Vorjahresperiode um CHF 70.6 Mio. oder 45.4% erklärt sich insbesondere durch die Portfolioaufwertung um CHF 61.4 Mio. (in der Vorjahresperiode Q1-Q3 2023 resultierte eine Abwertung um CHF 67.2 Mio.). Der Gewinn pro Aktie betrug CHF 4.93 (Q1-Q3 2023: CHF 3.39).

Das Eigenkapital pro Aktie (Net Asset Value; NAV) betrug per Ende Q3 2024 CHF 114.76 (Ende 2023: CHF 113.82). Der NAV vor Abzug latenter Steuern belief sich auf CHF 135.89 (Ende 2023: CHF 134.48). Dabei ist zu beachten, dass am 10. April 2024 eine Dividendenausschüttung von CHF 3.85 brutto pro ausstehende Aktie erfolgte.

Kapitalstruktur

Mit einem Eigenkapital von CHF 5.264 Mrd. per Ende Q3 2024 ? entsprechend einer Eigenkapitalquote von 53.8% ? bleibt die Eigenkapitalbasis solide (Ende 2023: CHF 5.221 Mrd. bzw. 53.3%). Das zinspflichtige Fremdkapital betrug CHF 3.415 Mrd. bzw. 34.9% der Bilanzsumme (Ende 2023: CHF 3.466 Mrd. bzw. 35.4%). Per Ende Q3 2024 lag der durchschnittliche Stichtags-Fremdkapitalkostensatz bei 1.06% (Ende 2023: 0.91%). Die durchschnittliche Zinsbindung betrug 4.2 Jahre (Ende 2023: 3.9 Jahre).

Zum Zeitpunkt der Publikation verfügte PSP Swiss Property über CHF 1.115 Mrd. offene Kreditfazilitäten; davon waren CHF 0.915 Mrd. zugesichert.

PSP Swiss Property AG hat von Moody?s ein Long Term Issuer Rating A3 (Ausblick stabil).

In dem für PSP Swiss Property relevanten Marktsegment ? qualitativ hochstehende Liegenschaften an zentralen Lagen, speziell in den Wirtschaftszentren Zürich und Genf ? wird weiterhin von einer guten Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen ausgegangen. Der Berner Vermietungsmarkt ist stabil, schwieriger ist der Markt in Basel.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird, vor allem dank getätigten Zukäufen, ein höherer Liegenschaftsertrag als 2023 erwartet. Weitere Gründe sind die Indexierung der Mietverträge an die Inflation, erhöhte umsatz-gekoppelte Mieteinnahmen sowie zusätzliche Mieteinnahmen aus abgeschlossenen Entwicklungsprojekten. Der Ertrag aus dem Verkauf von Entwicklungsprojekten und Stockwerkeigentum wird vergleichsweise sinken, während die Betriebskosten stabil bleiben dürften. Der Finanzaufwand wird gegenüber 2023 aus bekannten Gründen steigen.

Beginnend mit dem Geschäftsjahr 2025 werden Teile der bisherigen, aktienbasierten erfolgsabhängigen Vergütung der Geschäftsleitung neu als Anwartschaften (sogenannte ?Performance Share Units?) unter einem Long Term Incentive Plan mit dreijähriger «vesting period» ausgerichtet. Der Vergütungsbericht 2024 wird die Einzelheiten erläutern.

Für das Geschäftsjahr 2024 wird weiterhin ein Ebitda ohne Liegenschaftserfolge von CHF 300 Mio. erwartet (2023: CHF 297.7 Mio.). Beim Leerstand wird neu mit einer Quote von 3.5% per Ende 2024 gerechnet (bisher: unter 4%, Ende Q3 2024: 3.6%); der Grund für die erwartete tiefere Leerstandsquote ist die erwähnte Umklassifizierung von vier Anlageliegenschaften in Wallisellen als Entwicklungsliegenschaften.