27.11. 08:30
08. Juli 2024 Spitzenrenditen am Wohnungsmarkt stabil, im Bestand dauert Preiskorrektur an
Im 1. Halbjahr des Jahres 2024 wurden in Deutschland Wohnimmobilien für knapp 3 Mrd. Euro gehandelt (Transaktionen ab 50 Wohnungen). Damit ist es das umsatzschwächste Halbjahr seit 2011. Savills sieht die Talsohle jedoch erreicht und beobachtet bereits eine steigende Dynamik. Ablesen lässt sich dies vor allem an einer zuletzt wieder gestiegenen Anzahl abgeschlossener Transaktionen und auch die Zahl laufender Verkaufsprozesse nahm in den letzten Monaten zu. Gleichwohl ist es in den Augen von Savills wohl noch zu früh, eine Trendwende auszurufen. So wurde das Transaktionsvolumen in den ersten sechs Monaten des laufenden Jahres nicht zuletzt durch die öffentliche Hand gestützt, die für mehr als ein Drittel des Ankaufsvolumens verantwortlich zeichnete und damit größte Käufergruppe war. Der größte Ankauf war der Erwerb eines Vonovia-Teilportfolios durch die Berliner Wohnungsgesellschaft Howoge. Es war zugleich die bei Weitem größte Transaktion in diesem Jahr. Dass die öffentliche Hand weiterhin so präsent als Käuferin von Wohnungsportfolios bleibt, hält Savills vor dem Hintergrund des eingeschränkten finanziellen Spielraums vieler Kommunen für unwahrscheinlich. Core-Preise haben Talsohle erreicht Dass das Transaktionsvolumen dennoch zurückging, liegt maßgeblich an den niedrigeren erzielten Preisen pro gehandelter Wohneinheit. Im Durchschnitt wurden in den letzten zwölf Monaten knapp 152.000 Euro pro Wohnung erlöst. Das ist ein knappes Viertel weniger als ein Jahr zuvor. Gegenüber dem 1. Quartal ist der Durchschnittspreis um lediglich 2 % zurückgegangen. Der Preisrückgang hat sich damit zwar verlangsamt, ob die Talsohle schon erreicht ist, bleibt abzuwarten. Im Spitzensegment ist das definitiv der Fall, wie Marco Högl, Director und Head of Residential Capital Markets bei Savills Germany berichtet: ?Für gut gelegene Objekte mit Neubauqualität, die nicht der Mietpreisbremse unterliegen, gibt es wieder zahlreiche potenzielle Käufer. In mehreren in den letzten Monaten für diese Art von Produkt abgeschlossenen Bieterverfahren wurde jeweils ein ähnlich hoher Preis erzielt.? Savills eine Spitzenrendite von 3,6 % aus, die damit nun seit einem Jahr unverändert geblieben ist. Högl schränkt jedoch ein: ?Um eine breite potenzielle Käuferbasis anzusprechen, darf das Volumen nicht zu hoch sein. Der ?Sweet Spot? der meisten Investoren liegt bei zwanzig bis dreißig Millionen Euro.? Im regulierten Bestand dauert Preiskorrektur an Jenseits dieses Top-Segments ist das Bild differenzierter und die weitere Entwicklung viel schwieriger einzuschätzen. Karsten Nemecek, Managing Director Corporate Finance ? Valuation bei Savills Germany, kommentiert dazu: ?Während die Readjustierung der Preise an das neue Zinsumfeld im Core-Segment abgeschlossen zu sein scheint, ist das in anderen Teilen des Marktes noch nicht Fall. Am ehesten gilt das noch für Objekte mit klarem Mietsteigerungspotenzial, das im Rahmen der Mieterfluktuation oder durch Mieterhöhungen bei laufenden Verträgen realisiert werden kann. Auch für Objekte, bei denen sich eine Manage-To-Green-Strategie umsetzen lässt, gibt es zahlreiche potenzielle Käufer, deren Preisvorstellungen auch zu jenen der Verkäufer passen.? Generell beobachtet Savills eine hohe Nachfrage von Value-Add- und opportunistischen Investoren. Diese haben allerdings so hohe Renditeanforderungen, dass sie im Grunde nur bei Eigentümern mit Verkaufsdruck auf passendes Angebot stoßen ? und davon gibt es nur sehr wenige. ?Erschwerend kommt hinzu, dass sich viele Value-Add-Szenarien wegen der stark gestiegenen Baukosten und der mutmaßlich bald bis wenigstens 2028 verlängerten Mietpreisbremse gar nicht mehr rechnen lassen. Auch ein Exit ist nur schwer kalkulierbar, weil noch unklar ist, welche Investorengruppe dafür in Frage kommt?, so Nemecek. Die gestiegenen Baukosten machen allerdings nicht nur den Value-Add-Investoren zu schaffen, sondern auch den Bestandshaltern. Deren Instandhaltungskosten sind nach Beobachtung von Savills in den letzten Jahren stark gestiegen und diese höheren Kosten werden wegen der Regulierung sowie der zunehmend geringeren Mieterfluktuation nicht in allen Fällen durch steigende Mieten ausgeglichen werden können. Dadurch wird die Wohnungsbewirtschaftung weniger rentabel, vor allem für kleinere Bestandshalter, die nicht von Skaleneffekten profitieren. Das könnte sie dazu bewegen, sich von Objekten oder ganzen Portfolios zu trennen, was nochmal Bewegung in die Preise bringen könnte. Über Savills Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 700 Büros und Partnerbüros in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 40.000 Beschäftigten. In Deutschland ist Savills mit mehr als 400 Mitarbeitern und Mitarbeiterinnen in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an:
Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital ? sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills bietet hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele und steht synonym für eine Premiummarke und ein qualitativ hochwertiges Serviceangebot, das Immobilien individuell betrachtet und in strategische Beziehungen investiert.
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