01.07. 18:51
Handelsinvestmentmarkt Deutschland 2021 Transaktionsvolumen sinkt unter Vorjahresniveau - Kein Preislimit für Nahversorgungsimmobilien
Im vergangenen Jahr wurden am deutschen Einzelhandelsinvestmentmarkt Immobilien für 8,9 Mrd. Euro gehandelt. Damit blieb das Transaktionsvolumen 23 % hinter dem Vorjahresumsatz und ist gegenüber dem Fünf-Jahres-Mittel um 26 % rückläufig. Zudem ist das Investmentvolumen so niedrig wie zuletzt 2014. "Den rückläufigen Investmentumsatz mit einem mangelnden Interesse an Handelsobjekten gleichzusetzten, greift allerdings zu kurz und liegt vornehmlich im selektiven Ankaufsprofil und der fortwährenden Risikoaversion der Investierenden in dem Segment begründet. Zudem hat sich der Nutzen- und Lastenübergang bei einigen großvolumigen Transaktionen auf 2022 verlagert", erläutert Jörg Krechky, Head of Retail Investment Services Germany bei Savills. Großvolumige Deals nur mit entsprechender Diversifikation von Interesse Während das Transaktionsvolumen 2020 mit 66 % von großvolumigen Portfoliodeals geprägt war, lag der Anteil letztes Jahr lediglich bei 41 %. Eine Entwicklung, die mitunter in noch ausstehenden größeren Deals begründet liegt, deren Verkauf sich nun in die erste Jahreshälfte 2022 verschieben dürfte. Bei den abgeschlossenen Portfoliotransaktionen dominierte - wenig überraschend - 2021 das Nahversorgungssegment. Anzuführen sind hier Großdeals wie die Übernahme der 34 Real SB-Warenhäuser der SCP Group durch X+Bricks oder der Verkauf der Portfolios "Touchdown" und "Powerbowl" von Patrizia an die Meag bzw. GPEP. "Der Bieterwettstreit für Portfolios, Fachmärkte und Fachmarktzentren mit Nahversorgungsfokus hat sich merklich verschärft. Das spiegelt den hohen Nachfrageüberhang bzw. Anlagedruck in der Assetklasse wider", berichtet Krechky. Volumenrückgang bei Supermärkten verdeutlicht Angebotsknappheit Die Dominanz lebensmittelgeankerter Handelsimmobilien zeigt sich konsequenterweise auch im Transaktionsvolumen: So waren Fachmarkzentren (26 % Volumenanteil) und Supermärkte/Discounter (32 % Volumenanteil) mit 5,15 Mrd. Euro vereint die umsatzstärksten Teilsegmente 2021. Allerdings lässt sich für das Transaktionsvolumen der Supermärkte und Discounter gegenüber dem letztjährigen Rekordumsatz ein Rückgang von 8 % verzeichnen. Merklich erholt hat sich das Transaktionsvolumen der Geschäftshäuser (109 % ggü. dem Vorjahrsvolumen) und so entfallen weitere 2,0 Mrd. Euro bzw. 23 % Volumenanteil auf dieses Segment. Einen weiteren Umsatzrückgang mussten dagegen Kauf- und Warenhäuser mit 383 Mio. Euro (- 84 % ggü. Vorjahreszeitraum) und Shopping-Center mit 803 Mio. Euro (- 30 % ggü. Vorjahreszeitraum) hinnehmen. "Neben den bestehenden strukturellen Herausforderungen waren diese 2021 weiterhin Leidtragende der Beschränkungen im Handel", kommentiert Krechky. Weitere 556 Mio. Euro wurden mit sonstigen Immobilien, wie Baumärkten oder auch Cash & Märkten, generiert. Spitzenrendite von Supermärkten und Geschäftshäusern auf gleichem Niveau Die hohe Nachfrage nach "systemrelevanten" Objekten hatte im Jahresverlauf für Fachmarktzentren eine Renditekompression um 50 Basispunkte (3,5 %) sowie für Supermärkte um 130 Basispunkte (3,2 %) zur Folge. Für das laufende Investmentjahr erwartet Savills ein weiteres Nachgeben der Renditen im Nahversorgungsbereich in Richtung 3 %. Indes stiegen die Spitzenrenditen für Geschäftshäuser um 20 Basispunkte auf 3,1 %, während die Spitzen- und Sekundärrendite für Shopping-Center bei 5 % bzw. 7 % verharrte. "Perspektivisch wird sich die Nachfrage nach Objekten mit stabilem Cash-Flow weiterhin auf einem hohen Niveau bewegen. Doch ist aufgrund der gedrückten Verbraucherstimmung und den neuerlichen Corona-Beschränkungen nicht mit kurzfristigen Wachstumsimpulsen im stationären Handel abseits täglicher Bedarfsgüter zu rechnen", kommentiert Rebecca Hummel, Senior Consultant Research Germany bei Savills und ergänzt: "Die Prüfung der ESG-konformität von Handelsobjekten könnte die bestehende Produktknappheit gefragter Segmente zusätzlich steigern". Entwicklungen des Vorjahrs prägen weiterhin den Investmentmarkt 2022 "Trotz des niedrigeren Investitionsvolumens im Shopping-Center-Bereich bleibt festzuhalten, dass vornehmlich Objekte mit klarem Repositionierungsbedarf gehandelt wurden, was als erstes Indiz für die sukzessive Wiederbelebung dieses Marktsegments im Jahr 2022 gedeutet werden kann. Zudem ist aufgrund des anhaltenden Restrukturierungsdrucks im Einzelhandel vom zunehmenden Verkauf solcher Objekte auszugehen", prognostiziert Krechky. Insgesamt wird das Investmentjahr 2022 weiter von den strukturellen Herausforderungen des Handels und dem Wettstreit um Nahversorgungsobjekte geprägt sein, sodass Savills von einem moderaten Anstieg des Transaktionsvolumens ausgeht. Über Savills Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika, Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 39.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit mehr als 300 Mitarbeitern in sieben Büros an den wichtigsten Immobilienstandorten präsent. Savills bietet seinen Kunden heute Expertise und Markttransparenz in folgenden Bereichen an: - Investment - Agency - Portfolio Investment & M&A Advisory - Valuation - Landlord Services - Occupier Services - Workplace Consulting - Property Management - Facility Management - Research Eine einzigartige Kombination aus Branchenkenntnis und unternehmerischem Denken und Handeln bietet unseren Kunden Zugriff auf Immobilienwissen von höchster Qualität. Unsere Mitarbeiter, ihre Kreativität und ihre Leistungsbereitschaft sind unser eigentliches Kapital - sie werden sowohl für ihre innovativen Denkansätze als auch für ihre ausgeprägte Verhandlungsstärke geschätzt. Savills hat sich auf einen ausgewählten Kundenkreis spezialisiert und bietet diesen Unternehmen und Personen hochprofessionellen Service zur Erreichung der gemeinsamen Ziele. 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1265657 06.01.2022